自從被列入十二屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃,備受各方關(guān)注的房地產(chǎn)稅已然漸行漸近。記者采訪的市民普遍預(yù)期,房地產(chǎn)稅或?qū)⑵鸬浇o房?jī)r(jià)降溫的效果。事實(shí)上,與“房地產(chǎn)稅”一字之差的“房產(chǎn)稅”試點(diǎn),已在上海與重慶開展逾四年,但影響十分有限。
一字之變:從房產(chǎn)稅到房地產(chǎn)稅
上海黃先生:“我們這種改善型需求家庭只能承受,無論稅負(fù)增加還是降低?！?/P>
白領(lǐng)小陳:“如果到時(shí)候還是買不起房,房東可能將房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁到租金上面。”
2011年1月,上海開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)。針對(duì)本市居民家庭在當(dāng)?shù)匦沦徢覍儆谠摼用窦彝サ诙准耙陨系淖》?家庭人均居住面積超過60平方米的,和非本市居民家庭在本市新購的住房,適用稅率暫定為0.6%。
與此同時(shí),重慶也啟動(dòng)了房產(chǎn)稅改革試點(diǎn),征收對(duì)象為個(gè)人擁有的獨(dú)棟別墅(不論存量房還是增量房)、房?jī)r(jià)達(dá)到當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)兩倍以上的個(gè)人新購*住房,以及在重慶市無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購二套及二套以上住房,稅率為0.5%-1.2%之間。
從2011年上海與重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅,到2013年黨的十八屆三中全會(huì)決定將以往“房產(chǎn)稅”的提法轉(zhuǎn)變?yōu)椤凹涌旆康禺a(chǎn)稅立法”,專家稱“一字之差”意味著房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收改革上升為房地產(chǎn)稅體系建設(shè)。那么,這種變化對(duì)百姓和政府來說會(huì)產(chǎn)生哪些影響?
記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),目前,與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收包括土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、個(gè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等一系列的稅種。記者在“北京市商品房現(xiàn)房買賣合同”上看到,僅買房人需要讓開發(fā)商代交的稅費(fèi),就有契稅、房屋所有權(quán)證印花稅、房屋登記費(fèi)、產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)、分戶發(fā)放圖表費(fèi)等多項(xiàng)。
中國(guó)社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任、住建部政策研究中心研究員陳淮表示,很多相關(guān)稅費(fèi)集中在開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié),且以間接稅為主,在以賣方市場(chǎng)為主的情況下極易造成稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁。
但經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康認(rèn)為,“房地產(chǎn)稅”既包括房產(chǎn)稅,也包括土地增值稅、土地使用稅等相關(guān)稅種。未來的房地產(chǎn)稅改革方向并非單一針對(duì)住房保有環(huán)節(jié)收稅,而是把整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)鏈條的稅費(fèi)簡(jiǎn)并,其最終的大方向可能是結(jié)構(gòu)性減稅,老百姓的稅負(fù)有可能是降低的。
記者采訪的市民普遍預(yù)期,房地產(chǎn)稅或?qū)⑵鸬浇o房?jī)r(jià)降溫的效果。但針對(duì)個(gè)人或單個(gè)家庭來說,其未必是降低負(fù)擔(dān)。
上海的黃先生與妻子正準(zhǔn)備“要小孩”,屬于改善型需求家庭,他認(rèn)為“房地產(chǎn)稅還比較遙遠(yuǎn),無論怎么征收,我現(xiàn)在的居住面積肯定不夠,我肯定要買第二套改善型的房子。將來還要讓沒有上海戶口、身在外地?zé)o法買房的父母過來看孩子,那么我*套房產(chǎn)也必須留著。因此,我們這種改善型需求家庭只能承受,無論稅負(fù)增加還是降低”。
還沒買房、沒有上海戶籍的陸家嘴金融城白領(lǐng)小陳對(duì)于房地產(chǎn)稅的看法是喜憂參半。喜的是,增加持有環(huán)節(jié)稅負(fù)可能會(huì)增加市場(chǎng)供給,未來房?jī)r(jià)可能降低;憂的則是,如果到時(shí)候還是買不起房,房東可能將房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁到他的租金上面。
雙城之稅:滬渝試點(diǎn)影響有限
上海納稅者謝先生:“這筆錢差不多等于多交一份物業(yè)費(fèi),沒有對(duì)家庭支出造成很沉重的負(fù)擔(dān)。”
重慶業(yè)內(nèi)人士:這種幾乎為豪宅“量身定做”的房產(chǎn)稅征收方式堪稱房地產(chǎn)界的“*品稅”。
2011年1月,上海與重慶率先試點(diǎn)向居民住宅征收房產(chǎn)稅。從試點(diǎn)執(zhí)行情況看,兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)大多以戶型面積劃分,并采取“老房老辦法,新房新辦法”的政策。專家表示,房產(chǎn)稅試點(diǎn)中的內(nèi)容雖然只是未來“房地產(chǎn)稅”這個(gè)綜合概念中的一部分,但其在實(shí)施中體現(xiàn)出的一些問題,對(duì)未來房地產(chǎn)領(lǐng)域整體稅收改革也具有參考價(jià)值:
一是對(duì)房?jī)r(jià)影響不大。根據(jù)發(fā)布的報(bào)告,上海及重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅的前3個(gè)月,兩市住宅成交量分別下降46%和26%,比同類城市降幅高10至20個(gè)百分點(diǎn),但成交均價(jià)并未出現(xiàn)明顯下跌;第二年,兩地成交量均呈現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示,此后3年多,房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)房?jī)r(jià)的影響幾乎可以忽略不計(jì)。
二是對(duì)地方政府財(cái)政稅收貢獻(xiàn)不大。重慶房產(chǎn)稅試征稅的金額年均為1億元左右。以2011年為例,當(dāng)年重慶市對(duì)居民住宅征收稅款1億元,而當(dāng)年重慶市本級(jí)財(cái)政收入2908.8億元,房產(chǎn)稅占本級(jí)財(cái)政收入的比重僅為0.03%;與重慶相比,上海的房產(chǎn)稅征收雖然在*值上要多,但其占財(cái)政收入的比重同樣很小。根據(jù)《2014年上海預(yù)算草案報(bào)告》,2014年上海市預(yù)計(jì)征收房產(chǎn)稅27.6億元,只有土地出讓收入的1.7%。
三是涉及人群有限。記者跟蹤發(fā)現(xiàn),由于房產(chǎn)稅試點(diǎn)不涉及存量住房,其中上海試點(diǎn)中還有六條稅收減免政策,這就使房產(chǎn)稅試點(diǎn)沒有產(chǎn)生巨大沖擊力。在重慶,主要針對(duì)豪宅和別墅的房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn),對(duì)房屋的面積和價(jià)格進(jìn)行了極為嚴(yán)格的限制,這種幾乎為豪宅“量身定做”的房產(chǎn)稅征收方式后來被一些業(yè)內(nèi)人士戲稱為房地產(chǎn)界的“*品稅”。
記者輾轉(zhuǎn)找到一家納稅家庭――兒子2歲的謝氏夫婦,原先在上海擁有一套80平方米的學(xué)區(qū)住房。2014年初,為改善居住條件,購置了另一套200平方米總價(jià)700萬元的住房,同時(shí)保留原學(xué)區(qū)房。
2014年3月,謝先生資金和相關(guān)資料準(zhǔn)備齊全,準(zhǔn)備進(jìn)交易中心交易。交易前領(lǐng)取了《原有住房信息查詢申請(qǐng)表》,提交交易中心查詢房產(chǎn)情況,并將結(jié)果交至稅務(wù)局。經(jīng)認(rèn)定,購置新居后,謝先生家庭三口人總計(jì)擁有280平方米的住房,人均超出60平方米,須繳納房產(chǎn)稅。稅務(wù)局就此出具了《上海市個(gè)人住房房產(chǎn)稅認(rèn)定通知書》。
謝先生家庭超出房產(chǎn)稅限額的房產(chǎn)面積部分為(80+200)-(60×3)=100平方米,這100平方米為應(yīng)稅面積。由于新購住房單價(jià)700萬元÷200平方米=35000元/平方米,大于2013年上海新建商品住宅單價(jià)16192元/平方米的2倍,稅率為0.6%。
上海房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)為參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定的評(píng)估值,評(píng)估值按規(guī)定周期進(jìn)行重估,試點(diǎn)初期暫以應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。目前上海房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。
因此,謝先生家庭的房產(chǎn)稅年度繳納額為:100平方米×(35000元/平方米×70%)×0.6%=14700元。謝先生購房是在3月份,故此2014年當(dāng)年的房產(chǎn)稅計(jì)算時(shí)限為4月至12月,因此2014年應(yīng)該繳納的房產(chǎn)稅為14700÷12×9=11025元。
謝先生說,“這筆錢差不多等于多交一份物業(yè)費(fèi),沒有對(duì)家庭支出造成很沉重的負(fù)擔(dān),但自己也不是大富之家,錢也不能任性花的”。
未來之難:不動(dòng)產(chǎn)登記、擦邊球、房?jī)r(jià)評(píng)估
重慶避稅者:在獨(dú)棟別墅間加蓋附著物,繞過“獨(dú)棟”概念。
北京房地產(chǎn)中介:實(shí)際每平方米5萬元的價(jià)格可“做”到3萬元。
中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為,房地產(chǎn)稅作為未來地方重要稅種,在地方組織收入和調(diào)節(jié)財(cái)富分配、抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)等方面有重要作用。
出臺(tái)綜合性的房地產(chǎn)稅是未來的大勢(shì)所趨,但從此前房產(chǎn)稅試點(diǎn)探索和現(xiàn)實(shí)情況來看難點(diǎn)多多。
難點(diǎn)一:作為房地產(chǎn)稅開征基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)登記何時(shí)完善?
記者了解到,國(guó)土資源部近日下發(fā)通知,要求在2017年基本建成覆蓋全國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)。這被業(yè)內(nèi)看作是加快推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度乃至房地產(chǎn)稅立法的重要前提。
盡管如此,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為從現(xiàn)實(shí)操作層面來說,不動(dòng)產(chǎn)登記仍需加速。記者在多地采訪得知,推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作存在諸多困難,其中包括地方部門協(xié)調(diào)配合難、登記專職部門人員隊(duì)伍建設(shè)難、技術(shù)容易到位但機(jī)構(gòu)難以到位等問題。
難點(diǎn)二:如何確定房地產(chǎn)稅征收范圍和稅率,防范稅收“擦邊球”?
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,全國(guó)不同地方的樓市、政府稅收、居民收入水平不同,房地產(chǎn)稅的征收范圍和稅率如何確定是難題。同時(shí),是否設(shè)置“免征額”也同樣是立法難點(diǎn)之一。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康建議,中國(guó)的房地產(chǎn)稅應(yīng)在低端范圍給予一定的免征稅額,這樣可以抑制投資投機(jī)性消費(fèi),也給廣大普通百姓一顆“定心丸”。廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲表示,房地產(chǎn)稅改革需要對(duì)擁有多套住房的高收入群體多收稅,對(duì)中低收入群體免稅乃至反哺。
與此同時(shí),征稅范圍的難點(diǎn)還體現(xiàn)在防范征稅“擦邊球”上。此前在重慶,為了規(guī)避房產(chǎn)稅,有人在獨(dú)棟別墅間加蓋附著物,繞過了“獨(dú)棟”概念;還有開發(fā)商將一套單價(jià)遠(yuǎn)超房產(chǎn)稅繳納下限的大面積產(chǎn)權(quán)房分成“住房”和“車庫”兩個(gè)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行捆綁銷售。
難點(diǎn)三:征稅房產(chǎn)的房?jī)r(jià)如何評(píng)估確定?
按照此前上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)的計(jì)稅方法,試點(diǎn)以應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù),目前暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算評(píng)估價(jià)格,再按照稅率計(jì)算繳納。
但從現(xiàn)實(shí)情況看,房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格如何確定還存在一定難題。記者暗訪北京多個(gè)房地產(chǎn)中介公司發(fā)現(xiàn),長(zhǎng)期以來,出于避稅的考慮,部分二手房交易的實(shí)際交易價(jià)格和官方系統(tǒng)登記價(jià)格差距較大,比如可以將實(shí)際每平方米5萬元左右的價(jià)格“做”到3萬多元。
有專家表示,評(píng)估的房?jī)r(jià)是計(jì)稅的重要依據(jù),如何真正反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)情況,對(duì)政府來說將是挑戰(zhàn)。
樓市之辯:房?jī)r(jià)會(huì)漲還是跌
正方:住房供應(yīng)量會(huì)增加,供求關(guān)系變化將帶來價(jià)格的變化,對(duì)于房?jī)r(jià)理論上有利空效應(yīng)。
反方:最終還是要取決于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)處于買方還是賣方市場(chǎng),而且房地產(chǎn)稅可能降房?jī)r(jià),但未必降置業(yè)總成本。
某房地產(chǎn)研究院表示,房地產(chǎn)稅進(jìn)入立法規(guī)劃后,對(duì)于房?jī)r(jià)理論上有利空效應(yīng),從房地產(chǎn)稅推出的過程來看,將使得后續(xù)市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生改變,但影響力并不大。
“房地產(chǎn)市場(chǎng)的分配環(huán)節(jié)也存在貧富差距的問題,部分群體持有多套住房,并且享受了房?jī)r(jià)上漲的各類利好。而部分群體首套住房的持有還有很大的壓力,并且因?yàn)榉績(jī)r(jià)的上漲而必須支付更高的費(fèi)用和成本。所以如何在特定的住房持有結(jié)構(gòu)下改變住房資源和經(jīng)濟(jì)利益的分配,這個(gè)是必須突破的問題。房地產(chǎn)稅本身就是一類稅收,在調(diào)節(jié)收入分配方面必然有積極的作用。通過房地產(chǎn)稅的制度落實(shí),能夠適當(dāng)抑制多套住房持有的行為,并且把創(chuàng)造出的經(jīng)濟(jì)利益導(dǎo)入到剛需購房群體中?！睒I(yè)內(nèi)建議,政府應(yīng)重點(diǎn)抑制多套住房持有者的投機(jī)投資行為。著眼于將房地產(chǎn)稅化繁為簡(jiǎn),把一些房地產(chǎn)行業(yè)的稅收制度進(jìn)行歸并,統(tǒng)一冠名為房地產(chǎn)稅。
專家表示,取消或減少建設(shè)環(huán)節(jié)的各種費(fèi)用,有利于降低房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)和融資成本,同時(shí)加大土地供應(yīng),住房供應(yīng)量就會(huì)增加,供求關(guān)系變化將帶來價(jià)格的變化。
仲量聯(lián)行發(fā)布研報(bào)認(rèn)為,房地產(chǎn)稅對(duì)于房?jī)r(jià)和租金的實(shí)際影響很難簡(jiǎn)單地?cái)喽?。價(jià)格會(huì)漲還是跌,最終還是要取決于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)處于買方還是賣方市場(chǎng),定價(jià)權(quán)在買方還是賣方手上。不排除不同市場(chǎng)的價(jià)格走向可能會(huì)出現(xiàn)較大分歧。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,房地產(chǎn)稅確實(shí)能在一定程度上抑制持有多套房,但并非打壓房?jī)r(jià)的工具。
專家表示,房地產(chǎn)稅落地會(huì)帶來房屋持有成本的大幅上升。相對(duì)應(yīng)的,會(huì)凈化樓市投資投機(jī)氛圍,對(duì)于刺激二手房供應(yīng)也有直接效果,早期入市的投資客必然會(huì)大量拋盤,短期內(nèi)顛覆樓市供求格局。
但專家提醒,房地產(chǎn)稅變革可能降房?jī)r(jià),但未必降置業(yè)總成本?！半m然房地產(chǎn)稅可以使買房這個(gè)環(huán)節(jié)的成本低了,但是后續(xù)持有成本不能忽視。尤其房地產(chǎn)稅是伴隨物業(yè)的存在終生交稅。所累積起來的家庭總支出未必比現(xiàn)在交易環(huán)節(jié)一次性搞定來的少。”
某地產(chǎn)研究認(rèn)為,房地產(chǎn)稅落地降低了房?jī)r(jià)和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi),將帶來更自由的物業(yè)流轉(zhuǎn);同時(shí)門檻降低帶來大量的新增需求涌入,不僅可以化解當(dāng)前多地的存量過剩壓力,更為未來開放了更大的城市住房開發(fā)需求,形成新房開發(fā)和二手房流轉(zhuǎn)兩個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展。
從方案設(shè)計(jì)上,賈康建議,中國(guó)的房地產(chǎn)稅作為在消費(fèi)住房保有環(huán)節(jié)的調(diào)節(jié),一定要在中國(guó)的國(guó)情下設(shè)計(jì)好基本改革方案,不能夠簡(jiǎn)單照搬美國(guó)的普遍征收模式,而必須堅(jiān)持調(diào)節(jié)高端的原則,“就是要給出*單位的免稅額”,而不是住一平方米征一平方米,并給予低端一定的免征稅額,比如首套房免征、二套房稅率優(yōu)惠、從第三套起以全額稅率征收等。這樣不但可以抑制投資投機(jī)性消費(fèi),也給廣大普通百姓一顆“定心丸”。
